Маленькие хитрости большого договора

Маленькие хитрости большого договора
12 Февраля 2011
Как известно, относительно недавно государство осчастливило своих граждан, передав им в собственность, разрешив приватизировать занимаемые ими квартиры в государственном жилом фонде. Граждане с восторгом хлопали в ладоши, улыбались друг другу – в одночасье становились собственниками такого богатства!
Затем восторги немного поутихли, особенно среди собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Оказалось, что есть соседи справа-слева-сверху-снизу и что труба с чем-то нужным жильцу (к примеру, водой и не только) идет через территорию соседа, что у нас с ним общая лестничная клетка; оказывается у всех квартир в доме общий фундамент дома и общая крыша. И много чего интересного еще узнали граждане, вытекающего из права собственности (в основном о проблемах, свалившихся на их голову).
Тогда государство с целью упорядочить инициативу граждан не всегда полезную выпустило в свет «Жилищный кодекс», который рекомендовал гражданам – собственникам жилья в многоквартирных домах несколько способов по управлению общим имуществом этих домов.
Первый – создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческое объединение, имеющее статус юридического лица. В этом случае ТСЖ само собирает с жильцов деньги за содержание жилого дома, заключает договора с энергосберегающими организациями и выбирает обслуживающий дом предприятие.
Правда, на практике для каждого ТСЖ надо иметь минимум одного грамотного и инициативного человека в доме на должность председателя и грамотного бухгалтера. Потому что собрать все нужные бумаги у чиновников и для чиновников, чтобы зарегистрировать ТСЖ в нашем государстве, еще тот нелегкий труд. Правда, можно заключить договор с одной из так называемых управляющих компаний на сбор всех документов и регистрацию ТСЖ. Но это уже игра в лотерею – повезет, не повезет (все зависит от порядочности этой компании).
Государство поощряло создание ТСЖ  тем, что выделяло при определенных условиях до 95% денег на капитальный ремонт домов, где создано ТСЖ. К сожалению, в 2012 году эта помощь со стороны государства резко изменится (конечно, в меньшую сторону).
Второй способ управления – каждый из собственников жилых помещений заключает договор с выбранной общим собранием жильцов управляющей компании. В этом случае собственник остается один на один с разными ОАО, ООО, ЗАО и прочими «ограниченными» обществами, основная цель которых по определению – получение прибыли. А источник ее для них один – деньги собственника жилья. Разобраться с их деятельностью и отстоять свои права собственнику не всегда есть возможность (занятость на работе, низкая правовая грамотность и т.д.).
В нашем городе так сложилось, что создание ТСЖ не получило широкого развития. Этому есть много причин: и отсутствие инициативных людей (которых ранее, да и сейчас, государство не поощряет – нужны послушные, а не инициативные), и естественное недоверие к тому, что предлагается сверху (как правило, выходит большей части населения боком), да и социалистическое сознание еще крепко сидит в людях – это не позволяет приспособиться к товарно-денежным реалиям сегодняшнего времени (19 тысяч пенсионеров на 45 тысяч жителей Ирбита, а молодым все по фигу!).
Таким образом, без создания ТСЖ у собственников жилплощади в многоквартирных домах оставался один выход – обращаться к управляющим компаниям. Хотя практически до 2009 года обходились без них и при введении «Жилищного кодекса».
Рассмотрим для примера деятельность общества с ограниченной ответственностью «Южная управляющая компания «Южилкомплекс», которой «по наследству» досталось наибольшее количество многоквартирных домов.
В 2008 году умные люди тихо «похоронили» муниципальное предприятие ЖКХ «Южное». На освободившихся площадях обосновалось это самое ООО «Южилкомплекс». А что с этого собственникам жилой площади в многоквартирных домах? А ничего.
Дисциплинированные советской властью граждане, понимая, что за тепло, свет, воду, газ и прочие удобства надо кому-то платить, гуськом тянулись в 2009 году в туже кассу, что и при Советах. Но на счетах уже было написано ОАО «Свердловская энергогазовая компания – Расчетный центр», без указания исполнителя услуг с адресом: город Ирбит, ул. Советская, 105, (ну прямо никак от слова Советы не избавиться – такова действительность).
А причем тут ОАО «СЭГК-РЦ», которая выписывала счета, почти никого не интересовало: в домах кто-то что-то подкручивал, жить можно – стены не падают, крыша течет – она и раньше текла, в квартирах иногда холодно – обычное дело, мы ко всему привыкли.
Никакой заморочки в виде договоров с загадочным ОАО от собственников жилплощади не требовалось. А если уж существование в доме становилось невмоготу, то скидывались: то на замену окон в подъезде, то на восстановление отопления в подъезде, то на установку теплосчетчиков в подвале. Жить-то надо.
И несли, несли деньги совершенно неведомому ОАО «СЭГК-РЦ», в том числе и за содержание и ремонт жилья.
Постепенно в счетах начала происходить трансформация – в 2010 году под названием с адресом г. Екатеринбург, ул. Готвальда, 6/4, этого ОАО, мельчайшим шрифтом было напечатано: ООО «Южилкомплекс» (дог № 010АГ). Был указан адрес представительства ОАО в городе Ирбите: ул. Советская, 105. В счетах появилось и название поставщиков услуг – все услуги до августа 2010 года оказывало ООО «Южилкомплекс».
С августа 2010 года счета идут по-прежнему от ОАО «СЭГК-РЦ», но уже с перечнем коммунальных услуг. ООО УК «Южилкомплекс» указан как исполнитель по услугам «Капитальный ремонт», «Содержание жилья» и «Уборка территории».
Собственник жилья спросит: «А к чему мне столь подробные изыскания?» Мы это дальше покажем.
Получается, что практически со дня организации ОАО «СЭГК-РЦ» и ООО УК «Южилкомплекс», не вступая с собственниками жилплощади в гражданско-правовые отношения, получали деньги с доверчивых граждан, что квалифицируется законодательством как… (правовую оценку должны дать юристы).
То ли муниципальные власти погрозили пальчиком, то ли общество по защите прав потребителей, то ли федералы и регионалы вдруг возбудились (ведь согласно этим счетам за коммунальные и жилищные услуги выдавали компенсацию ветеранам войны и труда и другим льготникам), но в ноябре 2010 года ООО УК «Южилкомплекс» начало срочно предлагать собственникам жилплощади заключить с ним договор управления многоквартирным домом.
Свершилось! Наконец-то появился партнер, защитник и заступник у собственника! Такие замечательные слова значатся в разделе «Предмет договора»: «Управляющая компания обязуется добросовестно и разумно управлять многоквартирным домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, обеспечения сохранности, надлежащего содержания и ремонта общего имущества».
Красиво! Капают слезы умиления! Рука сама тянется к ручке – надо срочно подписать, а вдруг раздумает компания.
Но наша российская действительность научила с осторожностью относиться к всевозможным благодетелям, которые обещают «улучшить, усилить, увеличить, покончить…» и т.д. и т.п. Как правило, получается пшик или вообще наоборот.
Поэтому оставили пока ручку в покое, попробуем вчитаться в предложенный договор.
Раздел 2. Права и обязанности управляющей компании (УК).
Пункт 2.1.1. «…принимать с учетом предложений собственников решение о включении в план работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме работы, имеющие первостепенное значение для обеспечения комфортных и безопасных условий проживания граждан».
Замечательно! А как это выглядит на практике? Допустим в доме 100 квартир, соответственно, 100 собственников. Предложение имеет право подать каждый – над одним капает с потолка, у другого стояк холодный был всю зиму, а третьего электроразводка не устраивает. И как УК будет принимать решение? Что в первую очередь – крышу ремонтировать или стояк отопления заменять? Если УК хочет действительно «разумно и добросовестно управлять», то должна была согласовать план работ на общем собрании собственников, где они придут к общему знаменателю путем голосования. Ведь деньги-то собственников, и только они должны решать, на что их тратить хоть в первую очередь, хоть во вторую.
А кстати, уже два года УК «Южилкомплекс» вроде бы получает от собственников деньги на содержание и капитальный ремонт. Кто-нибудь видел такие планы? Ну, хотя бы во сне?
Пункт 2.1.3. нам говорит о том, что УК имеет право «произвести принудительное взыскание задолженности». Это что получается, что УК и служба судебных приставов не нужна, сама справится. И когда только УК успела согласовать с Министерством юстиции свое участие в принудительном взыскании задолженности?
Управляющей компании надо дополнительно разъяснить этот пункт. А то ведь страшно получится: собственник на три месяца попал в больницу после автомобильной аварии (реанимация, операции и прочее). Наконец выписался, дополз до дома, а к нему врываются добры молоды с дубинами наперевес, вытаскивают кровать из-под него и все ценное из квартиры и убегают с криком: «Это все в счет задолженности перед УК». И никому не пожалуется собственник – сам подписал такой договор.
Пункт 2.2.2. УК обязана «при оказании услуг и работ… разрабатывать планы работ, согласовав их с представителем собственника».
Собственников в 100-квартирном доме примерно столько же. Почему этот план с ними не согласуется напрямую через то же собрание. И кого УК предлагает видеть представителем собственника – его брата, сестру, отца или старшего сына, а может, любовницу? С кем из них УК желает согласовать свой план работы? Управляющей компании надо срочно уточнить этот пункт. А то ведь кто-нибудь додумается назвать своим представителем премьер-министра, попробуй тогда план согласовать.
Пункт 2.2.4. УК обязана «В случае предоставления некачественных жилищно-коммунальных услуг… требовать устранения недостатков у поставщиков и подрядчиков либо производить перерасчет стоимости услуг».
Чудесный пункт! Обратите внимание на слово «либо». Получается так: допустим, температура в квартире зимой держится +10 градусов из-за низкой температуры теплоносителя. Некачественная услуга? Да. В УК соглашаются и делают вам перерасчет. Но ведь жить-то невозможно – кричите вы. А вы смотрите договор: там написано либо перерасчет, либо требовать устранений. Вот и скажите спасибо, что вам сделали перерасчет. А вот требовать на Руси можно долго-долго. У собственника, подписавшего такой договор, где вместо слов «Устранение» стоят слова «Требовать устранения», не может быть никаких претензий к УК.
И что самое интересное, в пункте 2.2.9. этого же договора ситуация описана юридически правильно, без всяких либо. Договор предоставляет право собственнику гадать, когда же УК применит пункт 2.2.4., а когда 2.2.9. Любят же люди разгадывать головоломки, пусть упражняются с договором УК.
Пункт 2.2.7. УК обязано 2ежегодно в течение первого квартала года, следующего за отчетным, представлять собственнику отчет по затратам на содержании е и ремонт общего имущества… письменно, путем размещения информации на стенде, расположенном в помещении исполнителя».
Кто такой исполнитель? Если туту подразумевается УК, то так и нужно писать. А если «исполнитель» - это действительно исполнитель, нанятый УК для выполнения конкретной работы? Тогда может сложиться абсурдная ситуация: собственники поедут за отчетом в другой город, в котором находится контора компании, покрасившей стены в подъезде. Ситуация абсурдная, но в полном согласии с договором.
И еще об информации. Уважаемая УК, пожалей больных ветеранов и пенсионеров, которые не могут добраться до ул. Советской, 105. Ведь среди них тоже есть собственники, которым все интересно. Вывешивай информацию о своей деятельности хотя бы в одном подъезде многоквартирного дома, а не только в своей конторе.
Пункт 2.2.8. УК обязана «Осуществлять капремонт общего имущества в объеме накопленных  средств на лицевом счете многоквартирного дома, …согласованный с жильцами..., принятым в течение срока действия настоящего договора». Мало того, что пункт написан мягко говоря не по-русски, так еще и ограничивает срок проведения капремонта одним годом. Почему? Да потому, что договор предложено заключить на год. А потом что же снова деньги с нуля собирать. Ведь за год много средств на счете не собрать. А там новый договор и новые условия.
Пункт 2.2.10 УК обязана «В случае обращения юридических и физических лиц с просьбой о предоставлении за плату мест общего пользования, собственник поручает УК заключать такие договоры от своего имени…»
Еще раз обратите внимание, что рассматриваемый нами договор заключается с каждым собственником. Что же следует из этого пункта? Допусти, в УК обратился предприниматель, который решил открыть в подвале пивбар. И на руках имеет поручение собственника, например, из 13-ой квартиры. Договор аренды между УК и предпринимателем заключается, пивбар открывается со всеми вытекающими отсюда последствиями. Жильцы в шоке от ночного шума. А между тем, все согласно договору. При этом деньги, полученные от аренды помещений пивбара, УК (если верить пункту договора) может потратить по своему усмотрению на нужды дома.
Пункт 2.2.11. УК обязана «При расторжении настоящего договора подготовить акт оценки технического состояния жилого дома для передачи дома в управление другой УК или собственникам».
Как видите, о необходимости предоставления финансовой отчетности при передаче дома ни слова. А для собственника это такой же важный вопрос, как и акт оценки технического состояния дома.
Смотрим раздел 3 «Права и обязанности собственника жилого помещения.
Пункт 3.5. Собственник имеет право устанавливать в квартире аттестованные приборы учета при согласии УК, за свой счет. Не понимаю, для чего нужно согласие УК, если правительство настоятельно рекомендует населению ставить приборы учета. Президент призывает и не знает, что управляющая компания может, видимо, и не дать своего согласия.
Пункт 3.11 и 5.5. Собственник обязан производить оплату по счетам РКЦ ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным. В случае нарушения сроков внесения платежей, управляющая компания вправе взыскать пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки платежа.
Платить, конечно, надо. Это всем понятно. Но если УК желает, чтобы с ней рассчитались до 10 числа, то в договоре должен быть и срок доставки квитанции. А собственник, хоть десять пар очков одень, этого срока в договоре не найдет. На практике это выглядит так: иногда счет можно обнаружить на полу в подъезде, на лестничной площадке, и даже на улице в снегу. Иногда он вообще не найдется. Как уж тут к 10-му числу управиться. Тем более, что в счетах можно встретить такое, что нужно потом 3-5 дней звонить, ходить, чтобы выяснить, откуда взялись такие суммы в счете.
Возможно, с точки зрения УК, начисление пени  - мелочь, но приятно: никаких забот, а денежки идут (как говорил незабвенный Леня Голубков).
Пункт 3.17. Собственник обязан своевременно, не позднее 10 дней до даты общего собрания уведомлять УК о проведении голосования по вопросам, касающихся управления многоквартирным домом. Предоставлять УК все необходимые для собрания материалы, в том числе оформленные надлежащим образом документы, подготовленные по итогам голосования.
Помните, собственников в 100-картирном доме – 100. И все 100, получается, должны звонить в УК и предупреждать об общем собрании.
Самое интересное – это второе предложение. Как предоставить за 10 дней до собрания протокол голосования по вопросу, который только еще будут рассматривать на собрании. Ведь ни собрания, ни голосования еще не было. Этим вопросом должны мучаться 100 собственников, которые должны таким образом извернуться, согласно подписанному договору.
Раздел 4 «Стоимость услуг и порядок расчетов.
Пункт 4.1. «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется по тарифам, утвержденным для населения Думой МО».
Возможно, УК отстала от жизни, но на 2011 год тарифы утверждались постановлением главы города.
Пункт 4.2. «Плата за услуги УК, оказываемые по настоящему договору, предусмотрена в тарифе на содержание жилого фонда или определяется расчетным путем при формировании тарифов на указанные услуги.
Ну сколько можно! Ну не перечислено в договоре какие конкретно услуги оказывает УК. Есть права, есть обязанности. Но это не услуги. Вот в ежемесячной квитанции реально можно увидеть, какие конкретно услуги оказывают компании и даже в каком объеме. Объясните, о каких услугах речь? Что и как должно определяться расчетн6ым путем? Или для этого в русском языке слов не хватило?
Пункт 4.4. «За все предоставленные услуги собственник производит оплату на расчетный счет, указанный УК, на основании выставляемых расчетных документов».
Кажется, что все в порядке. Но вот расчетный счет, указанный УК в конце договора, и расчетный счет, указанный в расчетных документах – это два разных счета. Кого собирается запутать УК, или уже сама запуталась. Ведь расчетный счет УК «Южилкомплекс» при оплате услуг по данному договору не используется. Юрист компании это подтвердила. Во всяком случае, она не смогла ответить, зачем в конце договора этот счет напечатан, если платить жильцы будут на счет ОАО «СЭГК-РЦ».
А между тем, ситуация складывается интересная: за работу с весьма приличными деньгами, которые принадлежат УК «Южилкомплекс», ОАО «СЭГК-РЦ» получает по 35 копеек с квадратного метра жилья каждого собственника (смотри калькуляцию себестоимости на содержание и ремонт жилья, приложенную к договору). Это получается примерно 1300-1400 рублей с 100-квартирного дома. Эти деньги – просто подарок расчетному центру, так как все расчеты, оплату услуг и выставление квитанций УК могла бы делать самостоятельно.
Хочется подвести неутешительный итоги. Об орфографии и пунктуации договора я вообще умалчиваю, ему требуется серьезная проверка компетентного специалиста в области русского языка.
В целом договор оставляет впечатление неряшливо составленного документа. Однако мне в нем видится четкое стремление ущемить права собственника за счет двусмысленности, недомолвок, передергиваний, стремления скрыть как можно больше информации о деятельности УК. Хотя при этом УК обязуется добросовестно и разумно управлять домом… далее по тексту. Добросовестность должна начинаться с договора. Собственник должен помнить, что УК существует только на его деньги, он является заказчиком услуг и только он, собственник, правильно может оценить ее деятельность, чтобы она о себе не говорила. А управляющая компания должна осознать, что собственник жилья – тоже человек! Тогда наступит мир и согласие.
Ребята, давайте жить дружно!
И в заключение немного юмора. Этот анекдот имеет хождение с советских времен. А в Украине вообще говорят, что это не анекдот, а быль.
В Николаеве, где река Южный Буг впадает в Черное море, есть судостроительный завод. Надо спускать очередное судно на воду, сроки, как всегда поджимают. Осталась работа, не требующая высокой квалификации – покрасить судно. Дирекция завода решила нанять для этой работы цыган, которых много кочует в степях Причерноморья.
Оформили договор. Приступили к работе. Срок истекает, цыгане зовут комиссию принимать работу. Комиссия идет к судну и видит, оно отлично покрашено, аж блестит на солнце. Председатель комиссии перегибается через палубное ограждение – а второй бок как был ржавым, так и остался. Председатель в крик: «Ах, вы, такие-сякие…! И далее нецензурно. А цыгане обиделись: «Мы все по договору сделали. Видишь, написано: цыгане с одной стороны, а дирекция завода – с другой стороны, обязуются покрасить судно. Так что, начальник, плати деньги!»
И заплатил завод. Разве с договором поспоришь?

Домовой







ООО "Печатный вал" (новости)
Александр Камянчук (краеведение)